Ein Immobilienkredit im Jahr 2024 bedeutet, sich mit einem strengen regulatorischen Rahmen und schnell wechselnden Marktbedingungen auseinanderzusetzen. Der Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) legt den Banken einen maximalen Aufwandssatz von 35 % inklusive Versicherung und eine maximale Kreditlaufzeit von 25 Jahren (27 Jahre im Falle von VEFA oder umfangreichen Renovierungen) auf. Diese starren Vorgaben erklären einen erheblichen Teil der Ablehnungen von Anträgen.
Immobilienkredit 2024: Warum der Zeitpunkt der Antragstellung ebenso wichtig ist wie das Profil des Kreditnehmers
Die meisten Leitfäden konzentrieren sich auf die Vorbereitung des Bankantrags. Sie übersehen einen entscheidenden Faktor: das Datum, an dem der Antrag auf dem Tisch des Kreditanalysten landet.
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Mehrere Banknetzwerke empfehlen, den Antrag vor der Sommerpause einzureichen. Der Grund ist einfach: Die Zinssätze bleiben kurzfristig relativ stabil, aber eine Erhöhung wird zum Schulanfang befürchtet. Ein im Juni eingereichter Antrag wird nicht unter den gleichen Bedingungen bearbeitet wie ein im Oktober eingereichter Antrag, wenn sich die Leitzinsen zwischenzeitlich ändern.
Dieser Zeitplan hat auch einen mechanischen Effekt auf die Bearbeitungszeiten. Die Banken bearbeiten die Anträge in Wellen. Ein Anstieg der Anträge vor dem Sommer kann die Antwortzeiten verlängern, während eine saisonale Flaute die Bearbeitung beschleunigen kann. Diese Saisonalität im Voraus zu berücksichtigen, kann mehrere Wochen sparen.
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Kreditnehmer, die über Alias Immo einen Kredit erhalten möchten, profitieren von einer Begleitung, die diese kalendarische Dimension bereits bei der Erstellung des Antrags berücksichtigt.
Aufwandssatz und TAEG: die beiden Obergrenzen, die Immobilienkreditanträge blockieren
Der vom HCSF festgelegte Aufwandssatz von 35 % ist kein einfacher Indikator. Es ist eine regulatorische Obergrenze, die die Banken nur in einem begrenzten Ausnahmefall überschreiten dürfen. Konkret bedeutet das, wenn Ihre Rückzahlungsbelastungen (alle Kredite inklusive der Kreditnehmerversicherung) 35 % Ihres Nettoeinkommens überschreiten, wird Ihr Antrag abgelehnt, selbst bei einem guten Gehalt und Ersparnissen.
Das zweite, weniger bekannte Hindernis betrifft den TAEG (effektiver Jahreszins). Dieser Zinssatz umfasst die Zinsen des Kredits, die Kreditnehmerversicherung, die Sicherheitenkosten und die Bearbeitungsgebühren. Wenn der TAEG den geltenden Wucherzins überschreitet, hat die Bank kein Recht zu verleihen. Anträge werden somit nicht abgelehnt, weil der Kreditnehmer nicht zahlungsfähig ist, sondern weil die Summe aller Kosten diese gesetzliche Grenze überschreitet.
Was einen TAEG über die Wuchergrenze hebt
Die Kreditnehmerversicherung hat einen erheblichen Einfluss auf die Berechnung des TAEG. Ein Kreditnehmer über 45 Jahre mit einem komplexen Gesundheitsprofil wird sehen, dass sein Versicherungsbeitrag den TAEG erheblich erhöht. In diesem Fall kann die Delegation der Versicherung (die Wahl eines externen Versicherers anstelle des der Bank) den TAEG wieder unter die Obergrenze bringen.
Die Sicherheitenkosten spielen ebenfalls eine Rolle. Eine Hypothek ist teurer als eine Bürgschaft über ein spezialisiertes Unternehmen. Bei einem langfristigen Kredit kann dieser Unterschied ausreichen, um den Antrag auf die eine oder andere Seite der Wuchergrenze zu verschieben.
Finanzierungsantrag für Immobilien: Was die Banken wirklich überprüfen
Die Banken analysieren drei Monate Kontoauszüge, manchmal sechs. Sie versuchen nicht nur, Ihre Einnahmen zu überprüfen. Sie suchen nach Risikomarkern:
- Wiederholte Überziehungen, selbst in geringer Höhe, weisen auf eine angespannte Finanzlage hin. Ein einziger Zahlungsausfall in den letzten drei Monaten kann ausreichen, um eine Ablehnung auszulösen.
- Aktuelle Verbraucherkredite reduzieren mechanisch die Kreditaufnahmefähigkeit. Die Rückzahlung eines revolvierenden Kredits vor der Antragstellung schafft Spielraum beim Aufwandssatz.
- Das verbleibende Eigenkapital nach der Anzahlung beruhigt den Analysten. Eine Bank möchte sehen, dass nach der Einzahlung des Eigenkapitals noch eine Rücklagenbildung vorhanden ist, nicht ein Konto, das auf null geleert wurde.
- Berufliche Stabilität bleibt ein starkes Kriterium. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit ist der erwartete Standard, aber regelmäßige Einnahmen über zwei bis drei Jahre können einen unabhängigen Status oder einen befristeten Vertrag ausgleichen.
Der physische (oder digitale) Antrag muss beim ersten Versand vollständig sein. Ein unvollständiger Antrag wird nicht auf Eis gelegt: Er wird ans Ende des Stapels verschoben. Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Nachweise über Ersparnisse, unterzeichneter Kaufvertrag, alles muss vor dem ersten Kontakt mit der Bank vorliegen.
Makler oder direkte Vorgehensweise: Welcher Weg beschleunigt das Kreditangebot
Die Beauftragung eines Immobilienkreditmaklers verkürzt in der Regel die Wartezeiten. Der Makler kennt die spezifischen Kriterien jedes Bankennetzwerks und leitet den Antrag an die Institutionen weiter, die am ehesten bereit sind, ihn anzunehmen. Er vermeidet die Hin- und Herkommunikation aufgrund fehlender Unterlagen, da er die Vollständigkeit des Antrags im Voraus überprüft.
Der Hauptzeitgewinn kommt durch die gezielte Ansprache. Ein identischer Antrag in fünf Banken zufällig einzureichen, kostet Zeit und führt zu Ablehnungen, die nichts bringen. Ein Makler identifiziert zwei oder drei Banken, bei denen das Profil die besten Chancen hat, was den Aufwand konzentriert und das Verfahren verkürzt.
Im Gegensatz dazu hat der Makler Kosten (Honorar, manchmal ein Prozentsatz des geliehenen Betrags). Diese Kosten rechtfertigen sich insbesondere für atypische Profile (Selbstständige, variable Einkünfte, geringe Anzahlung) oder für Anträge, die nahe an den regulatorischen Obergrenzen liegen. Ein Angestellter mit unbefristetem Vertrag, einer komfortablen Anzahlung und einem Aufwandssatz deutlich unter 35 % kann sehr gut selbst mit seiner Bank verhandeln.
Realistische Fristen zwischen Antragstellung und Freigabe der Mittel
Zwischen der Einreichung eines vollständigen Antrags und dem Erhalt des Kreditangebots sind im Durchschnitt mehrere Wochen einzuplanen. Das Kreditangebot unterliegt dann einer obligatorischen Überlegungsfrist von 10 Tagen, während der der Kreditnehmer es nicht annehmen kann. Diese Frist ist unveränderlich und im Verbrauchergesetz verankert.
Nach der Annahme erfolgt die Freigabe der Mittel beim Notar bei der Unterzeichnung der Urkunde. Der gesamte Zeitrahmen, vom ersten Banktermin bis zur Schlüsselübergabe, erstreckt sich also über mehrere Monate. Jede Phase im Voraus zu planen, bleibt das einzige Mittel, um diesen Prozess zu verkürzen, ohne Risiken einzugehen.
Der Markt für Immobilienkredite im Jahr 2024 lässt wenig Raum für Improvisation. Die regulatorischen Vorgaben des HCSF filtern die Anträge, bevor die Bank das Projekt bewertet. Einen soliden Antrag vorzubereiten, den richtigen Zeitpunkt für die Einreichung zu wählen und die Mechanismen des TAEG und des Wucherzinses zu verstehen, sind die wahren Hebel für einen Kreditnehmer, der schnell vorankommen möchte.